아파트 공사기간연장 및 입주지연에 따른 분양계약해제

안녕하세요 프리하마입니다. 이번 내용은 아파트 분양 이후 공사지연 및 사업주체의 귀책사유로 인해서 입주지연이 발생할 경우 계약해제가 가능한지에 대한 내용입니다. 최근 부동산 경기가 어려워지고 공사비가 사업수주 당시보다 급격하게 증가하게 되면서 시공사의 공사진행 난이도가 매우 높아져 공사비 자금조달 문제나 하도급업체 공사비 지급 등의 이슈로 공사지연 및 사업주체의 부도 등에 따라 사업중단이 되었을 경우 계약을 한 수분양자들의 계약해제할 수 있을지, 그리고 계약금은 돌려받을 수 있는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

1. 입주지연 발생사유 및 문제점

2. 입주지연에 따른 계약해제

3. 입주지연 기산점

 

 

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입주지연 발생사유 및 문제점

 

입주지연은 보통 공사기간의 연장으로인해 발생하게 되는데, 제가 생각하는 공사기간의 연장사유로는

1. 공사비증액으로 인한 원도급사와 하도급업체 간의 갈등으로 인한 공사중단

2. 사업승인조건공사 즉 인허가조건의 변경이나 주변상황에 따라 공사기간이 지연되는 경우

3. 가능성은 희박하지만 예상지출금액을 잘못 검토하여 시행사에서 공사비의 자금조달이 어려운 경우

4. 시공사의 회생 및 파산으로 인하여 보증사고 사업장으로 지정되어 공사가 중단되는 경우 등

여러 가지의 문제로 입주지연이 발생할 수 있을 것입니다.

 

이러한 입주지연이 발생했을 때 결국 문제는 무엇일까요? 

시공사와 시행사에서도 입주지연에 따른 문제가 발생할 수 있지만

시공사의 경우 공사기간지연으로 인한 지체상금을 시행사에게 지불해야 하고, 시행사의 경우는 입주지연에 따른 지체보상금을 수분양자들에게 지급해야 하는 문제가 발생합니다. 

 

수분양자 입장에서는 기존에 계획했던 자금계획이나 입주계획에 차질이 생겨 (예를 들어 입주계획대로 이사를 계획하여 이전주거지를 매매계약하고 입주하려 했으나 지연되는 경우 매매계약을 취소해야 하는 상황이 발생할 수도 있음) 예상치 못한 지출이 발생할 수도 있습니다.

 

 

 

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입주지연에 따른 계약해제

 

대부분의 아파트 공급계약서의 입주예정일에는 '공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 정확한 입주지정일은 추후 사전에 개별 통보하기로 한다.'라는 단서문구가 있습니다. 이에 따라 시공사나 시행사가 공사기간이 지연될 가능성이 있을 경우 3개월 정도는 기간의 여유를 갖는데요. 그러나 입주예정일 지연이 장기간이거나 확정적으로 예정되어 있다면 분양계약 해제를 주장하고 기존에 지급한 분양대금의 반환을 구할 수 있습니다.

 

시장상황이 좋을 경우에는 아무런 문제가 발생하지 않지만 부동산시장이 좋지 않아 주변시세가 분양가를 밑돌거나 거래량이 급격히 감소할 경우 실거주가 아닌 투자목적으로 아파트를 구매한 분들이라면 계약을 해제할 가능성이 많습니다.

 

아파트 분양공급계약서별로 다르겠지만 표준 공급계약서 기준으로 아파트 입주지연이 3개월 초과되는 시점부터 계약해제를 요구할 수 있고 수분양자에게 귀책사유가 없어야 합니다.

 

만약 계약해제요건이 된다면 분양원금의 약 10%를 위약금으로 보상받을 수 있습니다. 하지만 아직 선례가 없는 것으로 알고 있고 그러한 상황이 발생하기 희박하기 때문에 소송으로 이어질 수도 있습니다.

 

계약해제를 할 경우 2가지의 이슈가 발생할 수가 있는데요 

 

첫 번째로 입주지연에 따른 계약 해제 전에 입주가 가능해진 경우 계약해제가 가능할까요?

 

결론적부터 말씀드리면 수분양자가 입주지연에 따른 계약해제권을 행사하기 위해서는 입주지연 상태가 지속되어야 합니다. 입주지연으로 인해 해제권이 발생한 후라도 수분양자가 해제권을 행사하기 전에 입주가 가능해지면 입주지연 상태가 종료된 것이므로 수분양자는 더 이상 해제권을 행사할 수 없게 되는 것입니다.(대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다 265904 판결)

 

민법 제461조(변제제공의 효과)는 해제권의 행사방법이나 효과, 해제권의 소멸 등에서 당사자가 달리 정하지 않는 한 약정 해제에 있어서도 보충적으로 적용되는 것이고, 민법상 이행지체로 인한 채무불이행 책임을 적법한 이행제공으로 계약의 목적을 달성하는 경우에는 소멸하게 되므로 

 

이행지체로 해제권이 발생한 후라도 채권자가 해제권을 행사하기 전에 채무자가 채무내용에 좇아 이행을 하면 해제권은 소멸하게 됩니다.

 

입주지연을 원인으로 한 약정해제권도 실질적으로는 채무불이행을 원인으로 하는 해제이므로, 수분양자는 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주를 지연시키는 상태가 계속 중인 경우에 한하여 해제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 3개월을 초과하여 입주가 지연되었더라도, 그 후 분양자가 준공을 완료하고 수분양자에게 그 사실을 고지하면서 입주 안내를 하는 등 적법한 이행제공을 하여 입주지연 상태가 종료되었다면, 수분양자는 더 이상 해제권을 행사할 수 없습니다.

 

따라서 수분양자가 계약해제를 원할 경우에는 입주지연이 지속되는 경우 사업주체를 상대로 내용증명을 통해 명확하게 계약해제권을 행사하고 증빙을 남겨두어야 합니다. 

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두 번째로는 계약 해제하려면 미지급 중도금 및 잔금을 지급해야 할까요?

 

즉 입주예정일로부터 3개월 이상 초과한 입주지연 사유만으로 바로 분양계약해제가 가능한 것인지, 아니면 미지급 중도금 및 잔금의 이행제공을 별도로 해야 하는지 문제가 될 수 있습니다.

 

약정해제 사유냐, 법정해제 사유냐에 따라 결론이 달라지게 되는데요

약정해제는 해제통지를 하면 바로 계약을 해제하는 것이 가능하고,

법정해제 사유는 동시이행관계에 있는 미지급 중도금 및 잔금 지급의 이행제공까지 해야 분양계약해제가 가능합니다

 

관련 판례를 살펴보면, 건설사의 입주 가능하게 할 의무와 잔금 및 중도금 지급의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에, 잔금 및 중도금 지급의 이행제공을 하여 건설사로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 계약을 해제할 수 있고, 해제의 의사표시만으로는 계약 해제가 되지 않는다고 보는 판례가 있습니다.

반면 계약서 조항에 입주지연 귀책사유를 특유의 요건으로 하면서도 분양대금납부 의무의 이행제공 요건으로 명시하고 있지 않은 경우에는 약정해제권을 규정한 것으로 보아 분양잔대금 지급 이행제공을 하지 않고서도 계약에 대해 해제가 가능하다는 판례도 있습니다.

 

또한 분양자(사업주체)가 입주기간 내에 수분양자들을 입주시키지 않을 의사가 명백한 경우, 분양대금 중 잔금 지급의 이행제공을 하더라도 상당한 기간 입주의무를 이행할 수 없는 것이 객관적으로 명백한 경우에도 잔금의 이행제공 없이도 계약을 해제하는 것이 가능할 수 있습니다.

 

 

 

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입주지연 기산점

 

앞서 말한 것과 같이 공급계약서상에는 입주예정일이 기재되어 있는데요. 이때 관할관청에서 사용검사예정일을 2024년 7월에서 2024년 9월로 변경하는 사업계획변경승인을 받은 경우 입주지연으로 인해 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있는 3개월의 기간을 기산 하는 기산점(입주예정일)을 언제로 보아야 하는지 문제가 될 수 있습니다.

 

이와 관련하여 하급심 판결 중에는 위와 같이 입주예정일이 변경될 수 있다는 계약조항을 둔 경우에도 공사의 지연이 사업시행자의 귀책으로 인해 발생한 경우에는 당초 계약에서 정한 입주예정일로부터 입주지연 기간을 기산하여 수분양자의 해제권 행사를 인정한 판결이 있습니다.(광주지방법원 2020.10.16. 선고 2019나 66032 판결)

 

반면 다른 판결로는 

계약조항이나 공급계약상 이미 완성된 건물이 아니라 건축 예정인 건물의 분양계약이었다는 점을 더하여 보면, 위 공급계약은 확정기한을 이행기로 정한 것이라고 보기 어렵고 '불확정기한'을 이행기로 정한 계약이라고 판단한 다음, 그 불확정기한의 내용은 그 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 예상할 수 있는 합리적인 공사지연기간이 경과한 때라고 하는 매우 폭넓고 탄력적인 것으로 보아야 하는데(대법원 2000.11.28. 선고 2000다 7936 판결 참조), 위 사건에서는 호텔의 공사 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 합리적으로 예상할 수 있는 기간을 도과하여 공사가 지연되었다는 사정을 인정할 만한 자료가 없으므로, 수분양자들은 사업시행자의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 없다고 본 판결이 있습니다.(서울중앙지법 2018.11.30 선고 2018나 31988 판결)