중도금대출 선납할인 혜택 및 보증사고시 주의사항, 계산방법

신축아파트를 분양받는 경우 우리나라의 경우 대부분 선분양을 실시하게 되는데요. 이에따라 분양금 납부이후 입주까지 상당한 기간이 소요되게 됩니다. 그리고 분양금 또한 사업 스케줄 즉, 공사기간에 따라 납부기일을 정해 분할하여 납부하는 경우가 대부분입니다. 물론 현금부자인 분들은 예외지만요ㅎ.

 

그리고 사업자 입장에서도 먼저 돈을 받는것이 더 유리하겠죠? 왜냐면 대출을 받아서 공사비를 충당하는 것보다는 분양수입금을 통해 이자를 절약하여 공사비를 진행하게되면 더 많은 수익을 창출하게 될테니까요.

 

이에 따라 대부분의 공급계약서상에는 선납할인에 대한 내용이 들어있는데요. 

그래서 오늘은 중도금대출 선납할인을 공부해보고자 합니다.

목차

- 중도금 선납할인이란

- 중도금 선납할인 혜택

- 중도금 선납할인 주의사항

- 중도금 선납할인 계산

 

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중도금 선납할인 이란

중도금과 잔금을 납부일 전에 미리 납부한 경우, 미리 낸 기간(일수계산) 만큼 발생되는 이자를 나중에 중도금 또는 잔금에서 할인해주는 것을 말합니다.

 

보통의 선납할인율은 건설사의 신용, 계약당시의 수신금리 등에 따라 정해지게 됩니다.

 

따라서 당시의 예금금리와 비교하여 어떤 것이 더 유리한지 판단하고 선납할인여부를 결정하는게 좋습니다.

 

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중도금 선납할인 혜택

1. 이자절감 : 선납을 한 만큼 공급계약서상의 할인율만큼 분양금에서 할인을 받을 수 있습니다.

 

2. 세금혜택 : 예금이율과 선납할인율이 같을 경우에는 예금이율의 경우 15.4%의 세금이 발생하기 때문에 선납할인을 하는 것이 더 유리합니다.

 

3. 취득세 감소 : 선납할인을 받은 만큼 아파트 분양금이 감소하기 때문에 취득세 산정시 취득가액이 감소하는 효과가 있습니다. 다만, 2020년부터 취득가액에 따른 취득세율이 계단식으로 바뀌면서 큰 혜택은 기대하기 어렵다고 하네요.

 

 

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중도금 선납할인 주의사항

중도금을 선납하게 되는 경우에는 분양보증을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

분양보증의 경우 주채무자(보증서에 적힌 사업주체)가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 보증회사(주택도시보증공사HUG)가 해당 주택의 분양이행 또는 환급이행(보증채권자가 납부한 계약금 및 중도금을 되돌려 줌) 책임을 부담하는 것을 말하는데요. 

 

다만, 분양보증을 받을 때 주택분양보증약관에는 이런 내용이 있습니다.

[제2조 (보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금 등의 납부)

6. 보증채권자가 입주자모집공고에서 정한 납부기일 전에 납부한 입주금 중 납부기일이 보증사고일 후에 해당하는 입주금

    다만, 보증회사가 입주금을 관리(주채무자 등과 공동관리하는 경우를 포함)하는 계좌에 납부된 입주금은 제외합니다.]

<예를들면> 1회차 중도금 납부기일이 3월 30일이고, 1회차 중도금 선납금을 3월 10일에 납입하였습니다. 그리고 2회차 중도금 납부기일이 5월 30일이고, 2회차 중도금 선납금을 5월 10일에 납입하였다고 가정하겠습니다. 그리고 주채무자의 부도,파산 등으로 인해 보증사고가 발생하여 보증사고일이 5월 20일로 결정되었습니다. 이 경우 납부기일이 보증사고일 전인 1회차 중도금 선납금은 분양보증을 받을 수 있지만, 2회차 중도금 선납금은 보증사고일 이전에 납입하였다고 할지라도 2회차 중도금 납부기일이 보증사고일 이후에 해당하기 때문에 분양보증을 받을 수 없게 됩니다.

 

* 보증사고일로 지정한 날

 1. 주채무자가 부도 파산 사업포기 등의 사유가 발생한 경우에는 부도, 파산일, 사업포기 관련 문서접수일 등으로 지정일

 2. 공사 실행공정률이 예정공정률보다 25%p이상 부족하거나, 실행공정률이 75% 넘는 경우로서 예정공정보다 6개월 이상 지연된 경우, 시공자의 부도 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우에는 보증이행청구 접수일

 

 

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중도금 선납할인 계산

엑셀파일로 허접하게 정리한게 있으니 필요하신 분들은 다운로드하여 조금 수정하여 사용하시기 바랍니다.

어쨌든 납부기일의 금액만큼 내면 계산이 편하겠지만,

덜 내고 더 내는 수분양자들이 있을 것이니

납부기일 입주금과 선납금에 차액부분을 고려해서 계산한 엑셀파일입니다. 

 

중도금대출 선납할인계산.xlsx

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