신탁 공매와 일반 공매 절차 및 차이 (feat. 공매대행통지서)

최근 부동산 경기악화로 경공매 물건 중 괜찮은 물건들이 많이 나오고 있는데요. 이에 따라 신탁사에서 진행하는 공매와 한국자산관리공사(캠코)에서 진행하는 공매에 대해서 알아보고자 합니다. 예시로 회사의 경영이 어려워져 담보대출을 받아 소유권을 취득한 부동산물건의 대출이자를 지급하지 못하거나 만기일에 원금상환을 못했을 경우 기한이익상실 등의 이유로 공경매를 진행하게 되는데요.  그리고 국세나 지방세를 체납하였을 경우에는 한국자산관리공사에서 해당 지자체의 신청으로 일반공매를 진행하게 됩니다.

 

최근 공경매 나오는 것들을 보면 가격이 괜찮은 물건들은 감정가 대비 50% 이상 최저입찰가격으로 나오기도 하니 관심을 가져볼 만할 것 같습니다. 

 

 

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일반 공매

국가나 공공기관이 세금 체납 등의 이유로 압류한 재산을 매각하는 절차를 의미합니다. 공매 절차는 주로 한국자산관리공사(KAMCO)나 법원이 주관하며, 일반적으로 다음과 같은 과정으로 진행됩니다.

 

 

압류

세금 체납, 법적 판결 등의 이유로 채무자의 재산이 압류가 되게 됩니다. 압류된 재산으로는 부동산, 자동차, 동산, 주식 등을 포함합니다. 

 

압류뿐만이 아니라 채권자는 근저당권이나 가압류 등 공매기입등기 전에 미리 등기상 제한물권을 설정해 둔다면 공매를 진행할 수 있습니다.

 

공매 공고

압류된 재산을 매각하기 위해 공매가 진행된다는 공고가 올라옵니다. 한국자산관리공사(캠코) 온비드와 같은 공매 전용사이트나 각 법원의 게시판을 통해 확인할 수 있습니다. 보통은 공고 전에 캠코에서 해당 배당권자들에게 배당받기 위한 공매대행통지서를 보내게 되는데요. 이 경우 자동배분권자인지 여부가 문제가 되는데 이것은 밑에서 다루도록 하겠습니다.

 

입찰

관심있는 공매 물건에 대해 이제 입찰을 할 수 있습니다. 입찰은 인터넷과 현장으로 나눌 수 있는데요. 최근에는 대부분 인터넷에서 진행을 하고 있습니다. 입찰자는 최저가 이상의 금액을 제시해야 하고, 입찰 전 보증금을 납부해야 합니다. 이 경우 보증금은 낙찰되지 않았을 경우 반환받게 됩니다. 

 

낙찰

입찰이 종료되면 최고가를 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다. 낙찰자는 낙찰가 기준으로 잔금을 정해진 기간 내에 지급해야 합니다. 

 

소유권 이전

잔금을 완납하고 법적 절차를 거쳐 낙찰자에게 소유권을 이전합니다. 부동산의 경우에는 등기이전 절차를 진행하게 됩니다.

 

배당

공매로 얻은 대금은 체납된 세금이나 채무를 청산하는데 사용됩니다. 남은 금액이 있을 경우, 채무자에게 반환되거나, 관련 채권자들에게 배당됩니다. 하지만 대부분 어려운 상황으로 인해 공매가 된 것이기 때문에 공매에 사용된 비용, 세금, 최우선수익권자에게 배당되고 나면 남는 금액은 거의 없는 게 대부분입니다...

 

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신탁사 공매

신탁회사에서 자산을 관리하는 과정에서 발생한 부실 채권이나 체납 자산을 매각하기 위해 진행하는 절차입니다. 신탁 공매는 주로 부동산 신탁에서 발생하는데, 신탁된 부동산의 채무 불이행이나 담보 제공 의무를 이행하지 않았을 경우  신탁사가 해당 자산을 공매로 처리하게 됩니다. 일반공매와 유사하지만 신탁회사가 자산을 관리하고 매각을 주관한다는 점에서 차이가 있습니다.

 

 

신탁계약 체결

부동산 소유자(위탁자)는 신탁회사(수탁자)와 신탁계약을 체결하여 해당 자산의 관리를 신탁사에 맡깁니다. 신탁사는 자산을 관리하고, 채무 불이행 시 공매를 통해 처분할 권한을 가집니다. 

 

채무 불이행 및 신탁사 권리 행사

위탁자가 담보 대출을 받았거나 자산 관리 의무를 다하지 않을 경우, 신탁사는 자산을 매각하여 채권자를 보호하기 위한 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 주로 채무 불이행이나 이자 연체로 인해 발생합니다. 결국 채권자 중 우선수익권자가 채무자인 위탁자에게 채무를 이행하라는 요청을 신탁사를 통해 최고하게 되고 이후 신탁사는 공매를 진행하게 되는 것입니다.

 

공매 공고

신탁사는 공매 절차를 시작하면서 해당 자산의 공매 공고를 게시합니다. 공매 공고는 온비드와 같은 사이트에 게재되고, 공매 물건에 대한 정보(소재지, 면적, 감정가, 최저 입찰가 등)가 포함됩니다.

 

입찰

일반 공매와 마찬가지로 신탁사 공매도 인터넷과 현장 입찰을 통해 진행될 수 있습니다. 입찰자는 공매에 참여해 신탁사가 정한 최저가 이상의 금액을 제시하여 입찰에 참여하며, 입찰 보증금을 납부해야 합니다. 낙찰되지 않은 경우 보증금은 반환됩니다.

 

낙찰

입찰이 종료되면 최고가를 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다. 낙찰자는 낙찰가 기준으로 잔금을 정해진 기간 내에 지급해야 합니다. 보통 잔금은 30일, 길게는 90일정도로 정해져 있는 편이 많습니다. 그리고 최근처럼 부동산거래가 활발하지 않고 낙찰률이 매수자가 생각하는 만큼 낮지 않다면 공매회차를 추가하여 낙찰률을 낮추거나 이후 수의계약을 통해 매매하는 경우도 있습니다. 수의계약의 경우에도 마지막회차 공매최저입찰가격보다 높은 금액을 제시해야 계약을 할 수 있습니다.

 

소유권 이전

잔금이 완납되면 신탁사는 해당 자산의 소유권을 낙찰자에게 이전합니다. 신탁된 부동산일 경우, 신탁사는 소유권 이전 등기 절차를 진행하게 되며, 낙찰자는 법적으로 해당 자산의 소유권을 취득하게 됩니다.

 

채권자 배당

공매를 통해 발생한 수익은 신탁 계약에 따라 채권자에게 우선적으로 배당됩니다. 채권자가 요구하는 금액을 초과한 금액이 있을 경우, 위탁자에게 반환되거나 추가로 배당될 수 있습니다.

 

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공매대행통지서

공매대행통지서를 받았다는 것은, 채무자의 재산이 공매에 부쳐진다는 사실을 알리는 내용으로, 주로 채권자가 대상이 됩니다. 공매 절차가 시작되면 채권자는 자신의 권리를 보호하기 위해 채권신고 및 배분요구서를 작성해야할 필요가 있습니다.

 

채권신고 및 배분요구서는 공매 절차에서 자신의 채권이 존재함을 신고하고, 공매 대금에서 배당을 받을 수 있는 권리를 주장하기 위한 절차입니다. 이 서류를 제출하지 않으면 공매 절차에서 자신의 채권이 배당에 포함되지 않을 수 있으며, 다음과 같은 상황에서 특히 중요합니다.

 

1. 공매 대금 배분에 참여하기 위해

공매가 진행된 후 재산이 매각되면 그 매각 대금은 채권자들 간에 배당됩니다. 배당은 공매를 통해 회수된 금액을 각 채권자에게 나누어 주는 것을 의미하는데, 배분요구서를 제출한 채권자들만 배당에 참여할 수 있습니다. 서류를 제출하지 않으면 배당을 받을 권리가 사라질 수 있습니다.

 

2. 채권의 존재를 인정받기 위해

채권신고는 공매 절차에서 자신의 채권이 존재함을 공식적으로 인정받는 과정입니다. 만약 공매대행통지서를 받은 후에도 채권신고를 하지 않으면, 공매 절차에서 해당 채권이 고려되지 않거나 배당 순위에서 뒤로 밀릴 수 있습니다.

 

3. 법적 보호

채권신고를 통해 자신의 채권을 공매 절차에서 공식적으로 인정받으면, 이후 발생할 수 있는 법적 분쟁에서 유리한 위치에 설 수 있습니다. 신고를 하지 않으면 공매 대금 분배에 대한 권리를 상실할 뿐만 아니라, 다른 채권자들과의 법적 분쟁에서 불리할 수 있습니다.

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배분 절차에서 자동으로 고려되는 경우

공매 절차에서 별도로 채권신고 및 배분요구서를 제출하지 않아도 채권자의 권리가 배당에 반영되는 상황을 의미하는데, 주로 담보권을 가진 채권자의 경우, 공매 대금배분에서 우선적으로 고려되기 때문에 따로 배분요구서를 제출하지 않아도 되는 경우가 있습니다. 대표적으로 다음과 같은 경우에 자동으로 배분 절차에서 고려됩니다.

 

저당권이나 근저당권이 설정된 경우 (담보권자의 경우)

저당권(근저당권 포함)이 설정된 채권자는 해당 담보물에 대해 우선변제를 받을 권리가 법적으로 보장됩니다. 즉 공매기입등기가 이루어지기 전에 설정되어 있는 제한물권이 있는 경우에는 공매 절차를 주관하는 기관(법원 또는 한국자산관리공사 등)이 이를 인지하고, 별도로 배분요구서를 제출하지 않더라도 배당 대상에 포함됩니다.

 

경매나 공매 개시 전에 이미 법원 판결로 채권이 확정된 경우

채권자가 법원에서 채권확정 판결을 받은 경우, 해당 판결에 따라 자동으로 채권이 인정되고, 배당에 포함될 수 있습니다. 예를 들어, 채무자가 소유한 부동산 부동산에 대해 경매 또는 공매가 진행되는 시점에서 이미 채권자가 확정 판결을 통해 자신의 채권을 법적으로 확립한 경우, 별도로 채권신고를 하지 않아도 법원의 절차에 따라 배당이 이루어질 수 있습니다.

 

우선변제권이 있는 임차인

임차인이 일정 요건을 충족하는 경우, 예를 들어 확정일자를 받은 임차인이나 소액 임차인은 공매나 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우도 별도의 채권신고를 하지 않더라도 공매 절차에서 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 우선변제권을 주장하기 위해서는 임차권 등기가 되어 있거나 적절한 법적 절차가 선행된 상태여야 합니다.