부동산개발시 부가가치세 불공제란

 

아파트, 오피스텔, 근린생활시설 분양시 발생하는 매출부가세와 비용(용역비 등)에 따른 매입부가세 산출이 은근 많은 비율을 차지하기 때문에 사업성 검토시 중요한 사항이라고 할 수 있습니다

 

부동산개발시 대표적으로 토지부분과 조세특례제한법 106조에 따라 주택의 경우 국민주택규모 이하의 주택 공급에 대해서는 부가가치세를 면제하는데요, 공급자에게 부가가치세 면제를 통해 주택 가격을 낮추어 국민의 주거생활 안정을 도모하기 때문입니다. 주택부분에 대해서는 추후 더 자세하게 다루겠습니다

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(부가가치세란)

부가가치세란 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이며, 사업자가 납부하는 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산한다.

부가가치세 = 매출세액 - 매입세액

● 세금계산서 발급시기

 - 원칙 : 제품 인도 또는 용역 제공 완료시 지급 (단, 대금을 나누어 받거나 공급일 전 대금을 받는 경우 발행 가능)

○ 부가가치세 납부세액

매출세액에서 매입세액으로 인정되는 항목을 공제하고, 인정되지 않는 항목은 불공제하여 결정합니다

(공제되는 매입세액은 기본적으로 사업과 관련 있어야함)

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(부동산 개발시 매입부가세 불공제 항목)

1. 토지에 관한 자본적 지출(형질변경, 택지조성, 취득비용, 신축을 위한 건물철거비 등) 및 관련 용역비(분양대행수수료, 감정평가, 광고홍보 등[토지부분 안분필요])

2. 국민주택규모 관련 재화/용역 (건설공사비, 설계비 등)

3. 사업권양도, 경공매 매각 사업용건물 등

(사업권양도, 경공매의 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세 부과되지 않음)

4. 도시정비법, 토지보상법에 따라 수용되는 재화

5. 도시정비법상 현금청산 등 매도청구소송으로 인도 양도되는 재화

6. 집합건물의 경우 토지와 건물가액을 안분 (대지지분관련)

7. 신탁재산의 위탁자와 수탁자간의 소유권이전

8. 재화의 담보제공 및 조세물납

9. 결론적 불공제대상은 토지관련 자본적 지출과 용역비 중 토지 관련한 비용들과 정부에서 국민을 위한 국민주택규모 주택 및 수돗물, 연탄 등 생활에 필수적인 부분이나 사회 소외계층을 위한 공급재화는 면세이므로 불공제

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(관련법률)

● 부가가치세법

제2조(정의)

1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

제5조(과세기간)

1. 간이과세자 : 1월 1일부터 12월 31일까지

2. 일반과세자

구분	과세기간
제1기	1월1일 부터 6월30일까지
제2기	7월1일 부터 12월31일까지

제8조(사업자등록)

① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

제10조(재화 공급의 특례)

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령(질권, 저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산, 부동산 및 부동산상의 권리를 제공하는 것)으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 법률에 따라 조세를 물납하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

 가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

 나. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

 다. 수탁자가 변경되어 새로운 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

1. 가공되지 아니한 식료품[식용으로 제공되는 농산물, 축산물, 수산물과 임산물을 포함한다] 및 우리나라에서 생산되어 식용으로 제공되지 아니하는 농산물, 축산물, 수산물과 임산물로서 대통령령으로 정하는 것

2. 수돗물

3. 연탄과 무연탄

4. 여성용 생리 처리 위생용품

5. 의료보건 용역(수의사의 용역을 포함한다)으로서 대통령령으로 정하는 것과 혈액

6. 교육 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

7. 여객운송 용역. (다만 항공기, 고속버스, 택시, 특수차량·선박, 고속철도 등 여객운송 용역, 유흥 목적인 경우 제외)

8. 도서, 신문, 잡지, 관보 등 다만 광고는 제외한다

9. 우표(수집용 우표는 제외), 인지, 증지, 복권 및 공중전화

10. 담배

11. 금융 보험 용역

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

13. 공동주택관리법 제18조제2항에 따른 관리규약에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의가 제공하는 주택법상 복리시설인 공동주택 어린이집 임대 용역

14. 토지

15. 저술가 작곡가나 그 밖의 자가 직업상 제공하는 인적 용역 등

16. 예술창작품, 예술행사, 문화행사 또는 아마추어 운동경기 등

17. 도서관, 과학관, 박물관, 미술관, 동물원, 식물원, 그 밖에 대통령령으로 정하는 곳에 입장하게 하는 것

18. 종교, 자선, 학술, 구호, 그 밖의 공익을 목적으로 하는 단체가 공급하는 재화 또는 용역 등

19. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 공급하는 재화 또는 용역 등

20. 국가, 지방자치단체 또는 지방차지단체조합 또는 공익단체 등이 무상으로 공급하는 재화 또는 용역

② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다

제30조(세율) 부가가치세의 세율은 10퍼센트로 한다.

제38조(공제하는 매입세액)

① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액

2. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 수입하는 재화의 수입에 대한 부가가치세액

제39조(공제하지 아니하는 매입세액)

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

1. 세금계산서합계표 기재사항 누락 및 오류

2. 세금계산서 기재사항 누락 및 오류

4. 사업과 직접 관련이 없는 지출로서 대통령령으로 정하는 것에 대한 매입세액

5. 자동차(운수업, 자동차판매업 등 직접 영업 사용되는 것 제외)의 구입과 임차 및 유지에 관한 매입세액

6. 기업업무추진비 및 이와 유사한 비용으로서 대통령령으로 정하는 비용의 지출에 관련된 매입세액

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

8. 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액

제40조(공통매입세액의 안분)

사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분하여 계산한다.

● 부가가치세법 시행령

제2조(재화의 범위)

① 부가가치세법 제2조제1호의 물건

1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물

2. 전기, 가스, 열 등 관리할 수 있는 자연력

② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것

제3조(용역의 범위)

① 법 제2조제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무와 그 밖의 행위로 한다.

1. 건설업

2. 숙박 및 음식점업

3. 운수 및 창고업

4. 정보통신업(출판업과 영상·오디오 기록물 제작 및 배급업은 제외한다)

5. 금융 및 보험업

6. 부동산업. 다만, 다음 각 목의 사업은 제외한다

 가. 전 답 과수원 목장용지 임야 또는 염전 임대업

 나. 토지보상법 제4조에 따른 공익사업과 관련해 지역권 지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함)을 설정하거나 대여하는 사업

7. 전문, 과학 및 기술 서비스업과 사업시설 관리, 사업 지원 및 임대서비스업

8. 공공행정, 국방 및 사회보장 행정

9. 교육 서비스업

10. 보건업 및 사회복지 서비스업

11. 예술, 스포츠 및 여가관련 서비스업

12. 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업과 제조업 중 산업용 기계 및 장비 수리업

13. 가구 내 고용활동 및 달리 분류되지 않은 자가소비 생산활동

14. 국제 및 외국기관의 사업

② 제1항1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다

제18조(재화 공급의 범위)

① 법 제9조제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다.

4. 경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

③ 제1항제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다.

1. 국세징수법 제66조에 따른 공매(같은 법 제67조에 따른 수의계약에 따라 매각하는 것으르 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

2. 민사집행법에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 민법 상법 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

3. 도시정비법, 토지보상법 등에 따른 수용절차에서 수용대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우

4. 도시정비법 제64조제4항에 따른 사업시행자의 매도청구에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

제25조(용역 공급의 범위)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 법 제11조에 따른 용역의 공급으로 본다

1. 건설업의 경우 건설사업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하는 것

2. 자기가 주요자재를 전혀 부담하지 아니하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 단순히 가공만 해주는 것

3. 산업상·상업상 또는 과학상의 지식·경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)

① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 건물 등)에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우 :

공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가액이 있는 경우 :

그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 :

국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.

1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

제80조(토지에 관련된 매입세액)

법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철저한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액