1. 서론
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이라 정의한다.
일반적으로 감정이란 사물의 진위(권리분석), 선악(물리적 기능적 하자), 적부(용도적 적합성), 양부 등을 판정하는 것이고, 평가란 물건의 가격을 판정하는 것으로 화폐단위로 계량화하는 과정이나 행동을 말한다. 그러나 부동산 감정평가에 있어서 일원설, 이원설, 삼원설 등 다양한 견해가 있다. 이러한 논의의 실익은 감정평가의 업무범위를 명확히 하고 감정평가활동을 효율적으로 수행하고자 함에 있다.
2. 견해의 대립
1. 일원설
(1) 의의
감정과 평가의 기능을 구분하지 않고 대상물건의 가치를 평가하기 위해서는 감정이 선행되어야하므로 포괄적으로 개념을 이해하여 감정과 평가를 동일한 개념으로 파악하는 것이다.
(2) 논거
부동산 진위, 선악, 적부 양부 등 감정활동과 가격 판정하는 평가활동을 동일한 일련의 과정으로 보는 것이다.
2. 이원설
(1) 의의
감정과 평가는 별개의 개념이고, 부동산에도 감정활동, 평가활동이 독립적으로 존재한다는 것이다.
(2) 논거
부동산에 관한 전문지식과 경험을 평가활동으로만 국한할 필요는 없고, 또한 감정활동이 평가활동의 선행단계라 하여 하나로 보는 것은 잘못이라는 것이다.
3. 삼원설
(1) 의의
감정과 평가 이외에도 컨설팅에 대한 별도의 정의를 내려 이를 포함하는 견해이다.
(2) 논거
감정, 평가 이외에도 시장성 및 투자성 분석 등 컨설팅 개념을 포괄한 개념으로 평가사의 의견이 컨설팅 의뢰목적의 일부인 경우에 문제해결 방안, 권고안, 분석 등 제시하는 행위나 과정으로 정의한다.
결론
현대 부동산활동의 핵심인 감정평가 활동은 부동산의 가치추계 뿐만 아니라 타당성, 권리분석, 경제성 분석, 입지검토, 최유효이용에 관한 분석 등 부동산 분야에서 포괄적이고 전문적인 분석을 한다는 측면에서 삼원설 견해가 타당하다고 보며, 이는 감정평가 업무영역 확대 및 전문성에 보다 부합한다. 그러나 학설의 대립은 논의의 실익보다는 경제 정보화 사회에서 빠른 분석과 전문성에 따른 복잡고도화를 해결할 수 있는 감정평가업무의 수요가 확장되어가고 이를 수용하여 대응할 필연성을 제기하고 있다고 볼 수 있다.
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